El Tribunal Constitucional declara nulo el sistema de contención de rentas de la Ley catalana para los arrendamientos urbanos 11/2020

El Tribunal Constitucional declara nulo el sistema de contención de rentas de la Ley catalana para los arrendamientos urbanos 11/2020

marzo 13, 2022
marzo 13, 2022

El pasado día 11 de marzo se publicó una nota informativa del gabinete de presidencia del Tribunal Constitucional (TC) a través de la cual se da a conocer el fallo por el cual se estima parcialmente el recurso de inconstitucionalidad del PP contra varios preceptos de la Ley catalana 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamientos de viviendas.

La sentencia declara que son inconstitucionales y nulos los siguientes artículos de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre: 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b); la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera.

Se detallan a continuación dichos preceptos declarados nulos, que regulaban ciertos aspectos relativos a los arrendamientos suscritos en Cataluña.

Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación.
Artículo 6. Determinación de la renta inicial del alquiler en lo relativo a condicionantes y límites.
Artículo 7. Determinación del precio de referencia. Sistema de indexación de los precios de alquiler, aplicación de subvenciones. Incremento o minoración del valor determinado por el índice de referencia (Ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda, zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea, piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio, vistas especiales.
Artículo 8. Actualización de la renta de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Artículo 9. Gastos generales y de servicios individuales. Posibilidad de pactar la asunción por el arrendatario de gastos generales y de servicios individuales, de acuerdo con la normativa de arrendamientos urbanos.
Artículo 10. Arrendamiento de viviendas nuevas o rehabilitadas.
Artículo 11. Obras de mejora. Transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, sería posible incrementar la renta, en los términos previstos por ley, sin sujeción al límite establecido por el artículo 6.
Artículo 12. Reembolso de cantidades percibidas en exceso. El cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites establecidos por el artículo 6 da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

Artículo 13. Deber de informar sobre el régimen de contención de rentas en las ofertas de arrendamiento de viviendas en áreas con mercado de vivienda tenso.
Artículo 15. Modificación del artículo 124 de la Ley 18/2007.
Se añade un apartado, el 4, al artículo 124 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, relativo a las infracciones graves.
Artículo 16. Modificación del artículo 125 de la Ley 18/2007.

2. Se añade un apartado, el 4, al artículo 125 de la Ley 18/2007 determinando las infracciones leves en materia de contención de rentas.
Disposición adicional primera. Habilitación para la aplicación de porcentajes correctores.
La declaración de un área como área con mercado de vivienda tenso puede incluir, de forma motivada, a iniciativa de la Administración que la formula o de la Administración que la instó, la posibilidad de minorar o incrementar, hasta un máximo de un cinco por ciento, los límites máximos y mínimos establecidos por la presente ley para la determinación de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyan en aquella área.
Disposición adicional segunda. Exclusión de viviendas de gran superficie del régimen de contención de rentas.
La declaración de un área como área con mercado de vivienda tenso puede determinar, de forma motivada, que queden excluidos del régimen de contención de rentas regulado por la presente ley las viviendas que tengan una superficie útil superior a los ciento cincuenta metros cuadrados.
Disposición adicional tercera. Resolución extrajudicial de conflictos.
El departamento competente en materia de mediación en el ámbito del derecho privado, en colaboración con el departamento competente en materia de vivienda, y con la participación de las entidades representativas de personas arrendatarias y de los agentes que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios, debe impulsar el establecimiento de sistemas de resolución extrajudicial de los conflictos que, en contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la presente ley, se produzcan entre arrendadores y arrendatarios por razón de la determinación de la renta del contrato o del reembolso de cantidades pagadas en exceso. En el supuesto de contratos suscritos entre una empresa y una persona consumidora, las partes pueden optar por la mediación y el arbitraje de consumo.
Disposición transitoria primera. Régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda previamente vigentes en un área con mercado de vivienda tenso.
Los contratos de arrendamiento que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con mercado de vivienda tenso concluidos antes de la entrada en vigor de la presente ley seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. Las novaciones del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido en la presente ley.
Disposición final tercera. Marco competencial.
Disposición final cuarta. Entrada en vigor. Entra en vigor al día siguiente de su publicación en el «Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya», a excepción de las viviendas de nueva edificación o de las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación entrará en vigor en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la ley presente.
Disposición adicional cuarta. Procedimiento judicial. Los conflictos en los que es de aplicación la Ley 11/2020 se resuelven en juicio verbal, con independencia de la cuantía.

El TC aclara que varios de estos preceptos son inconstitucionales por la invasión de competencias del Estado, referida a la fijación en un mercado único de las bases para regular los contratos.

Todavía no se ha publicado el fallo, no obstante, una vez se publique ya no se podrán firmar alquileres con límites de rentas, aunque sí los mantendrán los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad. Es decir, esta sentencia no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, es decir a los contratos en vigor. Los efectos serán ‘pro futuro’ por lo que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen en sus términos.

Finalmente habrá que ver si la publicación de este fallo coincide con la publicación de la Ley de Vivienda del Gobierno, que entre sus puntos tiene la de establecer límites de rentas en aquellas zonas que se declaren tensionadas.